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【案情】 2005年9月23日，被告某市房产管理局向原告赵某颁发房屋所有权证书，载明赵某系诉争房产的所有权人。2007年3月，被告为第三人史某（买方）办理了该房转让登记，收回了原告的房屋所有权证书，向史某颁发了房产证。当年9月，史某又将该房出卖与第三人彭某。同年11月17日，被告向第三人彭某颁发了房产证。此后，原告赵某诉称自己从未转让该房产，被告没有尽到法定的审查义务，凭一张假身份证办理了过户手续，程序违法。据此要求撤销被告向史某、彭某分别颁发的房产证。 【审判】 法院经审理认为，原告与第三人史某之间不存在房屋买卖关系。被告在办理转移登记中，原告并未到场，相关转让登记申请中原告的署名、指纹均系伪造，又缺乏相关合同、协议、证明等，权属转移审核不实。鉴于史某的房产证已不存在，原告要求撤销，法院不予支持。第三人彭某与史某之间存在房屋买卖合同关系，彭某的房产证书属善意取得，原告要求撤销彭某的房产证并为自己补办房产证，法院不予支持。判决：确认被告为第三人史某颁发房产证的行为违法，驳回原告的其他诉讼请求。 【评析】 本案所争执的主要问题：一是房屋登记机关在办理过户登记时应尽到的合理审慎职责，该如何确认；二是对发生多次房屋买卖的，该如何保护善意第三人的利益。 关于第一个问题，从本案事实看，主要是他人伪造原告的身份证件，冒充原告持其它合法手续与买受人共同办理了转移登记，而房屋登记机关要尽到合理审慎职责，对当事人提供的虚假材料的审查，应作形式审查还是实质审查？对此存在两种观点，一是只作形式审查，因为若将身份证件真假作为合理审慎职责的内容，对房屋登记机关工作人员太苛刻。二是应作实质审查。首先，房屋进行登记的目的在于保护不动产的合法稳定，它不仅有民事权利范畴也有行政权力范畴，有民事交易也有行政公示，权利变动的手续繁琐，其目的还在于保护公民的不动产，特别是权利变动主要以办理过户登记为准，即所有权的转移不是以买卖房屋合同关系的成立有效为前提，而是以房屋登记机关的转移登记即其内部审核之时即房屋登记簿上载明的变动内容为准，在发放房产所有权证之时才发生所有权的转移，即买受人才真正取得房屋所有权。因此，对房屋登记机关若仅要求从形式审查即完成转移登记的内容，对当事人来讲存在草率或不负责任，也不符合维护交易稳定的司法原则。其次，目前从技术层面看，身份证识别装备已经出现，同时经过网络和公安系统身份证管理系统联网也非难事，通过科技手段完全可以避免用伪造身份证件处分他人财产的行为发生。笔者认为，对房屋登记机关合理审慎职责的内容范围，应从严掌握，要做到实质审查。 关于第二个问题，我国物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在登记机关未履行审慎义务已经办理过户登记的案件中，法院应依法保护善意第三人的权利。本案中，第三人彭某取得房屋所有权证，原告要求撤销应予以驳回。 （作者单位：河南省焦作市中级人民法院 沁阳市人民法院） |